本文来源：时代财经 作者：梁争誉
“十五五”城市更新窗口打开后，佛山“旧改第一村”迎来新进展。
近日，佛山市自然资源局南海分局发布《“三旧”改造国有建设用地使用权协议出让公示》，拟协议出让一宗位于南海桂城夏北永胜村范围内的“三旧”改造项目用地使用权。该地块面积约1.94万平方米，出让价款约3.51亿元，意向受让人为佛山市碧桂园碧欣置业有限公司（以下简称“碧欣公司”）。
从位置来看，这宗地正是永胜村旧改项目3号地块。这是一个总投资约100亿元、历时近十年的超级旧改，也是佛山首个由开发商参与的整村改造项目。
2019年，碧桂园正式进入主导永胜村旧改，采用“先安置、后拆迁”的模式开发。2022年，项目一期商品房灯湖盛世亮相，次年首期回迁房灯湖胜悦苑交付。
在行业深度调整背景下，企业流动性危机暴露，永胜村旧改陷入停滞，村经济合作社曾提出垫资用于后续回迁房建设。
如今，经多方纾困，项目的土地出让程序重启，这个曾被寄予厚望的旧改，走到了新的十字路口。
图源：图虫创意
碧桂园参与的佛山“旧改第一村”
永胜村位于佛山千灯湖片区，与广州荔湾仅一河之隔，毗邻广佛线金融高新区站。依托广东金融高新区的发展红利，永胜村有“佛山版猎德村”之称。
早在2016年底，碧桂园便开始接触永胜村旧改项目，并展开前期调研工作。
经过两年多筹备，2019年1月，永胜村以93.09%的同意率选定碧桂园为旧村改造合作开发企业。随后，项目推进速度明显加快。
2020年3月，拆迁补偿安置方案以83.38%的同意率获得通过；同年5月，项目正式获得批复，成为佛山首个整村改造项目，也是佛山首个由开发商参与实施的旧村改造项目。
永胜村旧改总改造范围约32.1公顷，拆除范围约24.2公顷，涉及常住人口约2000人。项目采取“先安置、后拆迁，先复建安置物业、后融资物业”的开发模式，计划分三期实施，总投资约100亿元。
在建中的永胜村回迁房，图源：碧桂园微信公众号
2022年10月，碧桂园以“灯湖盛世”为案名正式推出永胜村旧改项目，规划涵盖住宅、写字楼、公寓、商业综合体等业态，总开发规模超过86万平方米。
2023年9月，项目迎来重要节点。首期回迁房灯湖胜悦苑正式交付，903户村民率先回迁。这意味着永胜村旧改从规划阶段真正进入兑现阶段。
然而，随着房地产市场进入下行周期，项目开始遭遇新的挑战。
广州房企力迅正式入局
2024年以来，房地产行业调整进一步深化，永胜村项目也受到影响。
2025年初，佛山桂城街道夏北社区永胜股份经济合作社官方微信公众号“永胜经济社”披露的信息显示，截至当时，项目整体签约率已达到95%，房屋拆除率达到63%。但由于合作开发企业碧欣公司资金紧张，项目推进速度明显放缓，部分工程陷入停滞。
停滞最直接影响的是后续回迁安置建设。
永胜经济社在一份会议文件中提到，虽然首期回迁房已经交付，但剩余超过一半的回迁安置住宅尚未完成建设。如果项目长期无法恢复正常推进，不仅影响村民回迁安排，也可能带来新的风险。
为保障项目继续建设，永胜经济社曾提出将项目土地出让金返还款优先用于二期回迁住宅建设，以借款形式支持合作开发企业推进工程，涉及资金约7.86亿元。
与此同时，项目也开始寻求新的合作力量。
6月9日，永胜村召开股东代表会议，对合作开发企业股权调整等事项进行表决，并最终以82.7%的同意率获得通过。
调整后，碧桂园将其持有的碧欣公司70%股权进行拆分转让：其中65%转让给新成立的佛山市昇莱投资有限公司（以下简称“昇莱投资”），5%直接转让给广州昇力投资有限公司（以下简称“昇力投资”）；其余30%股权由佛山市常琦房地产投资有限公司（以下简称“佛山常琦”）持有。佛山常琦由自然人罗杰文持股66.6667%、张江和平资产管理有限公司持股33.3333%。
昇力投资背后的实际控制方为广州力迅投资有限公司，即广州本土房企力迅集团，成立27年间在广州开发了西关雅筑、琶洲湾等项目。去年6月，力迅地产曾亮相广州土地公开市场，以3.1亿元拿下荔湾区小梅大街地块。
根据表决文件安排，未来昇莱投资的股权还将逐步向昇力投资集中，最终实现力迅集团直接或间接持有碧欣公司不少于50%的股权。这意味着，力迅集团将逐步成为永胜村旧改项目新的主导力量。
不过，从目前的股权结构来看，碧桂园并未完全退出永胜村。
从工商信息上看，昇莱投资的控股股东佛山市南海区仲莱美咨询有限公司，与碧桂园或存在关联，其注册地址位于三山新城碧桂园广佛上城凤鸣广场，法定代表人黄世党同时担任佛山市高明区碧桂园房地产开发有限公司、珠海市香洲区碧珠碧桂园房地产开发有限公司等多家碧桂园旗下项目公司法定代表人。
从目前披露的信息来看，永胜村项目并非简单意义上的“易主”，更像是一场由多方共同推动的项目纾困与重组。
今年5月举行的管理会议上，碧桂园董事会主席杨惠妍曾重点解读中央财政支持城市更新行动等政策，并要求各区域项目紧密对接各地因城施策的政策落地。
对于正在经历行业调整的房企而言，引入合作方已成为保障项目持续推进的重要方式。在这一背景下，永胜村项目引入力迅集团，为项目重新启动创造了条件。
对于力迅集团而言，则获得了进入千灯湖大型城市更新项目的机会。
永胜村所在的千灯湖片区，是佛山价值最高的居住区域之一。此次拟出让的3号地块位于项目核心位置，距离广佛线金融高新区站约400米。一期灯湖盛世二手房成交均价约2.67万元/平方米，挂牌价集中在3.19万-4.64万元/平方米之间，后续开发价值仍然受到市场关注。
随着3号地块进入出让程序，永胜村这一“佛山旧改第一村”的后续进展，也将逐渐明朗。
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